Tema: Nye boligskatter og -vurderinger

Er du boligejer, får du ny ejendomsvurdering i 2020, og i 2021 ændrer boligskatterne sig. Der er mange nye ord og nye regler, du skal forholde dig til som boligejer, men vi vil gøre vores bedste for at guide dig igennem her på siden.

Forstå de nye boligskatter

Boligøkonom Mira Lie Nielsen vil løbende forklare, hvad der sker, og hvad du som boligejer skal være opmærksom på. Hun er flankeret af boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen, og sammen svarer de på spørgsmål om boligmarkedet og fortæller om de vigtigste ændringer i de nye vurderinger og skattesystem.

Se guide til nye boligskatter

Hvad sker hvornår?

Havde du udsigt til en stigning i grundskylden, indefryses denne som udskudt skat, og du slipper for at betale den højere skat i dag. Den skal i stedet betales den dag, du sælger din bolig.

Nu kan du se lån til betaling af stigning i grundskylden på din ejendomsskattebillet fra kommunen i e-Boks, hvis din grundskyld stiger.

Du får en ny offentlig vurdering af din grund og din bolig.

Hvis du som boligejer har betalt for meget i boligskat siden 2011, får du automatisk penge tilbage. Til sammen får danske boligejere tilbagebetalt et samlet beløb på ca. 10 mia. kr.

  • Den indefrosne grundskyld er ikke længere rentefri.
    Nu kan du betale eventuel indefrossen grundskyld tilbage til skat. Gør du det ikke, vil der løbe renter på beløbet.

  • Eksisterende boligejere får skatterabat
    Har du købt bolig inden 2021, får du muligvis en skatterabat fra nu af og så længe, du bliver boende i boligen. Skatterabatten skal sikre, at boligejere, der har købt bolig inden 2021, kommer til at betale samme beløb i skat, som de ellers ville have gjort, hvis de nuværende skatteregler var fortsat. Køber du bolig fra 1. januar 2021 og frem, kommer du til at betale skat efter de nye regler, og så er der ingen mulig skatterabat til dig. Skatterabatten rammer godt 1/3 af boligerne, mens de resterende 2/3 får en skattelettelse, og dermed slipper også fremtidige ejere med en lavere boligskat.

  • Stigning i boligskatten indefryses
    Skattestoppet på ejendomsværdiskatten ophører, og boligskatten kommer til at stige og falde med de offentlige vurderinger. Stiger din boligskat, kan du vælge at indefryse stigningen som udskudt skat og først betale den dag du fraflytter boligen.

  • Grundskyld på forskudsopgørelsen
    Skat står nu også for grundskyldsopkrævningen, som sammen med ejendomsværdiskatten vil fremgå af din 2021-forskudsopgørelse, som du får i 2020.

Indefrosset grundskyld

En del boligejere har på deres ejendomsskattebillet et lån til betaling af stigning i grundskyld. Har du det, betyder det, at din grundskyld stiger i de kommende år. Men stigningen er indefrosset frem til 2021, og i den periode låner du pengene rentefrit af kommunen.
Ordningen er obligatorisk og rentefri frem til 2021. Her kan du selv vælge, om du vil betale lånet, eller om du vil fortsætte ordningen - senest til den dag, du sælger din bolig.

Bliv klogere på, hvorfor en del af grundskylden er indefrosset, og hvad det betyder for dig og din økonomi.

Læs mere

Nye ejendomsvurderinger i 2020

Fra juli 2020 får alle boligejere en ny offentlig grund- og ejendomsvurdering. De nye ejendomsvurderinger er relevante for alle boligejere, da de danner grundlag for den fremtidige beskatning.
Læs mere om ejendomsvurderingerne.

Læs mere

Hvad gør jeg med min indefrosne boligskat?

Der er tre gode argumenter for, hvorfor du skal betale din indefrosne boligskat i 2021, og tre lige så gode argumenter for, hvorfor du skal vente.

Du har muligvis allerede modtaget din ejendomsskattebillet for 2019 i e-boks - ellers gør du det højest sandsynligt i løbet af december. Og måske har du set en ny formulering i den – nemlig "Lån til betaling af stigning i grundskyld."

Lånet er det beløb, du skylder i ejendomsskat, også kendt som grundskyld. Det er indefrosset frem til 2021, hvor du kan vælge mellem at betale beløbet eller fortsætte med at udskyde skatten. 

Læs mere

Sådan påvirker de udsatte ejendomsvurderinger danskernes økonomi

De nye offentlige ejendomsvurderinger er udskudt med over et år, og det kommer en række danskere til gode rent økonomisk. Det fortæller Mira Lie Nielsen, bolig- og formueøkonom i Nykredit. Hør mere i ugens podcast.

Men uanset, at de nye vurderinger nu er udskudt, så bør man handle bolig, den dag, man har behov for det i stedet for at spekulere alt for meget i, hvordan priserne udvikler sig. Sådan lyder rådet fra Mira Lie Nielsen til sidst i udsendelsen.

Hør podcast her

Spørgsmål og svar

Hvad er forskellen på skatterabatten og indefrysningen?

Det er vigtigt at skelne mellem skatterabat og indefrysning, som er to forskellige ting. Du kan kun få skatterabatten, hvis du har købt boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2020. Men du har stadig muligheden for at få fremtidige stigninger i din boligskat indefrosset – også selvom du køber bolig i 2021 eller senere.

Indefrysning: På trods af skattestoppet oplever mange boligejere, at deres boligskatter er steget i år. Det skyldes, at skattestoppet kun gælder for den ene af boligskatterne, nemlig ejendomsværdiskatten. Den anden boligskat ejendomsskatten, også kaldet grundskylden, kan årligt stige med op til 7% frem til 2021.

Oplever du, at din boligskat stiger, skal du ikke betale mere i dag. I stedet indefryses stigningen som en udskudt skat, der først skal betales den dag, hvor du sælger din bolig. På den måde er du sikret ikke at skulle have flere penge op af lommen i forhold til den dag (tidligst 2017), hvor du købte boligen. Dermed har du sikkerhed for, at den betalte boligskat ikke bliver højere, så længe du bor i boligen. Den dag du sælger, vil der så være en regning at betale.

Når vi overgår til de nye boligskatteregler i 2021 er det fortsat muligt at indefryse eventuelle fremtidige stigninger i boligskatten. Man vil fra 2021 opleve, at boligskatten stiger, hvis den offentlige vurdering stiger. Igen bliver den boligskat, du skal betale, beregnet fra den dag du købte boligen (tidligst 2017). Køber du bolig i 2021, og er skatten eksempelvis steget i 2025, indefryses forskellen i boligskatten mellem 2025 og 2021.

Skatterabat: Ved overgangen til de nye boligskatter i 2021 ventes 2/3 af boligejerne at få en skattelettelse, mens den resterende 1/3 får en skatterabat, der udligner den stigning, der ellers ville have været. Skatterabatten sikrer, at du ved overgangen ikke skal betale mere i boligskat, end du skulle have gjort, hvis de nuværende boligskatteregler var fortsat. Er din skatterabat fx på 5.000 kr., skal du hvert år betale dette mindre i skat, end du skulle have gjort med de nye regler. Dette beløb bliver ikke indefrosset, og det er ikke penge, du skal betale senere. Til gengæld slipper nye boligkøbere fra 2021 ikke 5.000 kr. billigere i skat, da skatterabatten kun gælder de boligejere, der har købt boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2021.

Hvordan kommer boligskatterne til at udvikle sig i København, og bliver man som Københavner med en ejerbolig stavnsbundet til en dyr bolig med høje skatter?

Med de nye boligskatter sættes satserne for ejendomsværdiskatten og grundskylden ned. Ejendomsværdiskatten ventes nedsat til 0,55% fra nuværende 1% indtil progressionsgrænsen (dvs. indtil en ejendomsværdi på 6 mio. kr. (inkl. forsigtighedsprincip), herover fra 3% til 1,4 %). Grundskyldspromillen ventes i København nedsat fra nuværende 34,0‰ til 12,6‰. Ud over denne ændring skal du kun betale skat af 80 % af din ejendomsværdi og grundværdi fra 2021. Når regnestykket er gjort op, får du en skatterabat, hvis du havde udsigt til højere skat med de nye boligskatter, så du ikke skal betale mere end med en fortsættelse af de nuværende boligskatter. Så selv om vurderinger stiger betydeligt, vil din boligskat ikke stige ved overgangen til de nye boligskatter.

Vi forventer, at skatterabatten kan blive forholdsvis stor især på nybyggeri i København. Skatterabatten har boligejeren så længe han/hun ejer boligen. Hvis boligen sælges efter 2020, er der ikke nogen skatterabat til den nye køber. nye købere kommer dermed til at betale mere i boligskat. Det kan medføre et nedadrettet pres på priserne fra 2021 og frem. Står man derfor over for at skulle sælge sin bolig i 2021, og har man en stor skatterabat, vil man givetvis skulle forberede sig på at få en lavere pris, end man kunne have fået i 2020, simpelthen fordi skatten på boligen er steget, og en ny køber derfor har højere omkostninger ved at sidde i boligen.

Hvad betyder det nye boligskattesystem for dem, der i dag har et nedslag i skatten, fordi de er pensionister eller har købt bolig før 2. juli 1998?

Med de nye boligskatteregler videreføres de særlige nedslag i boligskatten, som i dag gælder for pensionister og de boligejere, der bor i en bolig, de har købt før 2. juli 1998.

Nedslagene nedsættes dog med samme faktor, som gælder for skattesatsen på ejendomsværdiskatten. Her forventes satsen at blive ændret fra 1% til ca. 0,55%. Det vil sige, at de særlige nedslag ventes nedsat med ca. 45%.

Vi forventer, at den endelige lovgivning på området falder på plads i foråret 2020, når de endelige skattesatser vedtages ved lov.

Hvornår tæller en nyere tilbygning med i de nye ejendomsvurderinger, og hvornår påvirker de ekstra kvadratmeter beskatning?

De nye ejendomsvurderinger kommer til at afspejle boligen, som den ser ud i dag, så hvis tilbygningen ellers er indberettet og godkendt, vil vurderingen tage højde for den. Det betyder, at man bliver beskattet af tilbygningen fremover.

Hvis du siden 2011 har betalt for meget i skat, får du besked om dette i 2020. Beløbet beregnes ud fra boligens værdi i årene siden 2011. Har du i mellemtiden lavet en til- eller ombygning, er der en periode siden 2011, hvor tilbygningen ikke skal tælle med i vurderingen af tilbagebetalingen. Vil du være sikker på, at tilbygningen ikke er regnet med, når værdien af din bolig bliver beregnet bagudrettet, er det bedste råd, at du kontakter Skat, når du får besked om, at din nye vurdering er klar. Vi regner med, at det vil ske i løbet af 2020.

Når du får din nye vurdering, har du også selv et ansvar for at tjekke, at vurderingen er korrekt. Har Skat ved en fejl ikke medtaget en tilbygning, har du pligt til at gøre dem opmærksomme på det, så de kan lave en ny og mere retvisende vurdering af din bolig.

Du skal som boligejer være opmærksom på, at en tilbygning eller ombygning skal være vurderet færdigbygget senest 1. september 2020, hvis den skal indgå i grundlaget for beregningen af en eventuel skatterabat, når vi overgår til de nye skatteregler i 2021. Hvis det er muligt, er det en god ide at stræbe efter dette, da skattestoppet betyder, at ejendomsværdiskatten ikke kan stige før 2021. Er til- eller ombygningen først færdig efter 1. september 2020, vil din vurdering og dermed boligskat stige.

Jeg har ikke fået brev om "lån til betaling af stigning i grundskyld" i 2019. Kan min grundskyld så alligevel stige i 2020?

Ja, det kan den i princippet godt.

Der er to grunde til, at du ikke har fået noget lån i 2019:
1) Enten er din grundskyld ikke steget
2) Eller også er den steget mindre end bagatelgrænsen for lån, som er 200 kr.

Hvis 2) er tilfældet, kan det godt ske, at grundskylden stiger yderligere i 2020, så forskellen mellem 2020 og det år du købte din bolig (tidligst 2017) er højere end 200 kr. Så vil dette beløb blive indefrosset i 2020 som et lån. Det vil dog sandsynligvis være et beskedent beløb – formentlig under 500 kr.

Vi har købt en grund, som vi vil bygge et nyt hus på. Hvornår skal vi bygge huset for at kunne få glæde af skatterabatten?

I kan kun få skatterabat på den skat, som I er skattepligtige af, når de nye regler træder i kraft 1. januar 2021. Det kan få betydning, når I bygger nyt.

Så længe der ikke er en beboelig ejendom på jeres grund, betaler I kun grundskyld. Ejendomsværdiskatten skal først betales fra den dag, I er flyttet ind.

Hvis I ikke er flyttet ind i jeres nye ejendom ved årsskiftet 2020/2021, er det altså udelukkende stigningen i grundskylden, I kan få en skatterabat for.

Vil I have den fulde skatterabat på både grundskyld og ejendomsværdiskat, er vores råd derfor, at I bliver færdige med at bygge og flytter ind før udgangen af 2020, hvis det er muligt.

Er der et loft for, hvor meget min grundskyld/ejendomsskat kan stige – her og nu og efter 2021?

Frem til 2021, hvor de nye boligskatteregler træder i kraft, kan din grundskyld stige med op til 7 procent årligt.

Fra 2021 er det den offentlige vurdering af din ejendom, som afgør udviklingen i den grundskyld du skal betale.
Du kommer til at få en ny vurdering i 2020 og igen i 2022, og hvert andet år herefter. Hvis vurderingen stiger, vil din grundskyld stige tilsvarende.

Med de nye regler er der ingen begrænsning for, hvor meget din grundskyld kan stige. Den følger udviklingen i din vurdering. Når din ejendom bliver mere værd, skal du altså betale mere i grundskyld.

Eksempel: Hvis den offentlige vurdering af din ejendom stiger med 20 procent fra 2020 til 2022, stiger din grundskyld med 20 procent i 2023.

Hvad kan du gøre?
Du kan vælge at udskyde betalingen af stigningen i grundskyld til senest den dag, du sælger din ejendom. Det beløb, du kan indefryse årligt, er stigningen fra den dag, du købte boligen (tidligst i 2017) til den nye grundskyld.
Vær opmærksom på, at ordningen ikke er rentefri fra 2021, og at du skal betale beløbet uanset om din bolig falder i værdi, før du sælger.
Du kan læse mere her: Hvad gør jeg med min indefrosne boligskat?

Spørg eksperterne

Har du spørgsmål om de nye vurderinger eller boligskatter, så tøv ikke med at skrive til eksperterne.
Vi samler alle spørgsmål og besvarer de oftest stillede her på temasiden. På den måde kan dit spørgsmål også hjælpe andre boligejere, som sikkert undrer sig over det samme. Eksperternes svar vil være generelt gældende.